Zilele trecute citeam un articol al domnului Paul Dumbravanu, avocat cu peste 15 ani de experienta practica in drept imobiliar si asa mi-a venit ideea pentru articolul nr 3.

Rareori se intampla ca un proprietar sa incaseze pe imobilul sau exact suma ceruta. Bineinteles ca sunt exceptii care confirma regula. Uneori, cu un marketing bun si un pret corect se poate efectua tranzactia chiar la un pret mai mare, decat cel de promovare.

Listata in piata la un pret prea mare, poate sta luni la rand nevanduta si astfel exista riscul de a deveni in ochii cumparatorilor o proprietate cu probleme. Adica, ar fi niste motive pentru care nu s-a vandut in tot acest timp.

Recomandarea mea este sa contactati un profesionist, fie el consultant imobiliar, fie evaluator, pentru a face o analiza de piata si a avea o idee despre pretul estimativ al imobilului dumneavoastra.

Valoarea de piata a unei proprietati este determinata de interactiunea dintre cererea si oferta existenta la momentul evaluarii. In genere, o analiza de piata este valabila 6 luni de la momentul evaluarii, deoarece, in timp apar fluctuatii ale pretului, datorate de factori externi ai pietei imobiliare precum ROBOR, diferite reglementari guvernamentale, inflatie si altele.

Valoarea este opinia unui evaluator si reprezinta o concluzie impartiala, rezonabila si experta, avand la baza analiza informatiilor relevante.

Se vor lua in calcul pentru analiza caracteristicile proprietatii, vechimea imobilului, starea fizica si tehnica, suprafata, locatia, imprejurimile si multe altele.

Avem mai jos cateva beneficii ale evaluarii corecte:

-      Expunerea catre mai multi cumparatori (cumparatorii isi cauta proprietatea in anumite bugete, nu mai putin de 'X' si nu mai mult de 'Y', asadar, listata la pretul corect se va regasi in cautarile lor);

-      Clienti hotarati si califcati (avand un pret corect, genereaza cumparatorilor increderea finalizarii unei tranzactii reciproc avantajoase);

-      Oferte mai bune (sanse mai mici ca un cumparator hotarat sa negocieze peste masura, de teama de a nu pierde proprietatea, implicit raman mai multi bani in buzunarul vanzatorului);

-      Interes marit de la agentii imobiliari (avand in vedere ca este considerata o proprietate vandabila, agentii imobiliari vor incerca sa o promoveze cat mai mult si catre mai multi cumparatori, deoarece cred in finalizarea tranzactiei si incasarea comisionului).

Avem si cateva din costurile sau dezavantajele ale supraevaluarii:

-      Mai putini bani (in cele mai multe cazuri, o proprietate supraevaluata, se va vinde la un pret mai mic decat cel evaluat corect, mai mult decat atat, sunt costuri suplimentare de mentenanta si cheltuieli de promovare pe o perioada mai indelungata);

-      Elimina posibile oferte (deoarece o oferta mult prea mica poate insulta vanzatorul, prin urmare, cumparatorii se vor orienta catre alte proprietati);

-      Ajuta concurenta (cu cat pretul este mai mare, cu atat celelalte proprietati devin mai atractive);

-      Pierderea cumparatorilor interesati (avand un pret prea mare, fata de proprietatile similare si caracteristici si amenajari inferioare fata de proprietatile cu acelasi pret);

-      Interes scazut din partea agentilor imobiliari (o vor propune catre un numar mai mic de clienti, datorita pretului ridicat si vor face cat mai putina sau chiar deloc o promovare platita, deoarece nu cred in tranzactionarea proprietatii).

Dupa cum spuneam in titlu, desi pretul este stabilit de vanzator, valoarea este data de cumparator.

Din pacate pentru vanzator, suma de bani de care are nevoie pentru urmatoarea achizitie, nu reflecta valoarea proprietatii;

Nici pretul de achizitie nu reflecta valoarea proprietatii;

Ce consideraca ar trebui sa valoreze, nu poate influenta valoarea reala a proprietatii;

Nici opiniile vecinilor sau a rudelor nu pot influenta valoarea proprietatii;

Valoarea proprietatii este suma pentru care un activ se va schimba la data tranzactiei, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.